България от години привлича чуждестранни инвеститори, пенсионери и експати с прекрасната си природа, мек климат, нисък данък върху доходите и относително достъпни цени на недвижимите имоти. Независимо дали става въпрос за уютна къща на българското Черноморие, имот в живописен планински курорт или апартамент в столицата, въпросът за собствеността върху земята възниква неизбежно при почти всяка сделка. Законодателството в страната има своите специфики, особено когато става въпрос за разликата между придобиването на сгради и придобиването на прилежаща или самостоятелна земя. Ако планирате подобна стъпка, нашето пълно ръководство за покупка на имот в България от чуждестранни граждани ще ви даде отлична първоначална ориентация в процеса.
Краткият отговор е: Да, но с важни ограничения, които зависят основно от две неща – вашето гражданство (дали сте от държава членка на Европейския съюз или извън ЕС) и вида на самия имот (апартамент с идеални части от земята, къща с двор или чисто земеделска земя).
Според българската Конституция и Закона за собствеността, чуждестранните физически и юридически лица могат да придобиват право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху имоти без ограничения. Въпреки това, при земята ситуацията е следната:
Когато купувате стандартен апартамент в жилищна сграда (например в София, Варна или Пловдив), вие на практика купувате два компонента: самия обект (жилището) и съответните идеални части от правото на строеж или от земята, върху която е построена сградата. За граждани на ЕС това не е проблем. За граждани извън ЕС законът позволява придобиването на сгради и идеални части от земята, стига те да са неразделна част от жилищния обект, но купуването на самостоятелен парцел земя остава забранено.
Тъй като директното придобиване на земя от граждани на трети страни е законово ограничено, най-популярният, легален и сигурен начин за заобиколяне на тази забрана е регистрацията на българско търговско дружество – най-често Ограничена отговорност (ООД) или ЕООД.
Чуждестранният гражданин може да регистрира фирма в България, в която да бъде едноличен собственик на капитала и управител. Тъй като това дружество е юридическо лице с българска регистрация (местно лице по смисъла на закона), то се ползва със същите права като всяка друга българска компания. Следователно, българското ООД може напълно легално да купува, притежава и продава земя, къщи с двор, парцели и земеделски земи в страната, без значение от коя държава извън ЕС е нейният собственик.
Преди да пристъпите към създаване на фирма, е важно да претеглите всички плюсове и минуси на този подход:
| Предимства | Недостатъци |
|---|---|
| Пълно заобиколяне на забраната за придобиване на земя от чужденци извън ЕС. | Разходи по регистрация и поддръжка на фирмата (счетоводно обслужване, годишни отчети). |
| Възможност за лесно отдаване под наем и управление на активите като бизнес. | Данък върху печалбата на фирмата (10%) при евентуална продажба с печалба. |
| По-лесно кандидатстване за бизнес кредити или финансиране при определени условия. | Необходимост от подаване на нулеви или активни счетоводни баланси дори при липса на дейност. |
| Възможност за разделяне на личните активи от бизнес рисковете. | Усложнена процедура при ликвидация на дружеството или прехвърляне на дялове. |
Ако решите, че създаването на фирма е правилният път за вас, процесът обикновено следва тези основни етапи:
Покупката на имот и поддържането на фирма в България вървят ръка за ръка с определени финансови ангажименти. Освен самата цена на имота, трябва да калкулирате местни данъци при покупка, нотариални такси, такси за вписване в Имотния регистър, както и комисионна за брокер, ако ползвате такъв. За да нямате изненади с бюджета си, запознайте се предварително с подробностите в нашата статия за скрити разходи и данъци при покупка на недвижим имот в България.
Покупката на земя в България от чужденци е напълно възможна и правно уредена процедура, стига да се спазват законовите изисквания. Докато гражданите на ЕС се радващи на значителни облекчения, инвеститорите извън общността могат успешно да реализират плановете си чрез създаването на българско дружество (ООД). С правилната подготовка, професионална юридическа помощ и коректно счетоводно обслужване, придобиването на мечтания имот в България може да се превърне в изключително успешна и сигурна инвестиция.