Пазарът на недвижими имоти в България привлече стотици хиляди чуждестранни инвеститори през последните две десетилетия. Граждани от Великобритания, Русия, Украйна, страните от ЕС и Близкия изток притежават ваканционни жилища по Черноморието, апартаменти в столицата и къщи в живописни български села. Районът на северното и южното крайбрежие например е изключително популярен, като много купувачи често правят паралел между морските столици, за което можете да прочетете повече в нашия анализ за купуване на имот във Варна срещу Бургас: сравнение на инфраструктура и морски живот. Въпреки това, в даден момент много от тези собственици вземат решение да се разделят с активите си в страната.
Продажбата на недвижим имот от чужденец в България е напълно законосъобразна процедура, но тя е обвързана със строги данъчни изисквания, нотариални формалности и банкови регулации. Голямото предизвикателство за повечето продавачи не е самата сделка по прехвърляне на собствеността, а успешният, легален и безпроблемен трансфер на получените средства извън пределите на Република България. В това изчерпателно ръководство ще разгледаме стъпка по стъпка целия процес – от подготовката на имота до изнасянето на капитала към вашата родина или друга дестинация.
Преди да обявите имота си за продажба, трябва да се уверите, че той е с изряден правен статус. Много чужденец-продавачи забравят какви документи са им необходими или пропускат задължителни стъпки от българското законодателство.
Също така, преди финализиране на сделката, купувачът ще изиска доказателства, че нямате задължения към общината или към доставчици на комунални услуги. Важно е да знаете как се правят задълбочени проверки, като например съветите в статията как да проверите имот в България за дългове, ипотеки и тежести преди покупка – макар и написана от гледна точка на купувача, тя дава ценна насока на продавачите какво точно ще търси насрещната страна.
Данъчното облагане е ключов елемент при продажбата на български недвижим имот от чуждестранно лице. Законът за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) определя следните правила:
Важно изискване за чужденци: Преди подписване на нотариалния акт за покупко-продажба, чуждестранното физическо лице трябва да получи удостоверение от българската Национална агенция за приходите (НАП) за липса на задължения или за деклариране на доходите от продажбата, ако това е приложимо.
Съгласно българското законодателство (Закон за ограничаване плащанията в брой), всички сделки на стойност над 10 000 лева (приблизително 5 113 евро) задължително се извършват по банков път. Това правило важи с пълна сила и за сделките с недвижими имоти.
Купувачът ще преведе сумата по банкова сметка на продавача. Препоръчително е тази сметка да бъде открита в българска банка на името на собственика-чужденец още преди деня на сделката. Българските банки работят както с лева, така и с евро и други основни валути.
След като имотът е продаден и парите са постъпили във вашата банкова сметка в България, идва ред на следващата стъпка – прехвърлянето на средствата към вашата родина или друга държава. Процесът е напълно легален, стига да можете да докажете произхода на парите.
Банките в България и ЕС са задължени от мерките срещу изпирането на пари (AML regulations) да изискват легитимация на средствата. За да направите международен банков превод на голяма сума след продажба на имот, ще трябва да предоставите на своята банка следните документи:
След като тези документи бъдат представени и одобрени от отдела за комплаънс (съответствие) на българската банка, преводът се нарежда свободно. Ако държавата, към която превеждате средствата, е член на Европейския съюз, транзакцията се третира като SEPA превод и обикновено отнема между 1 и 3 работни дни, при минимални такси.
Много от собствениците на имоти в България са граждани на трети страни (например Русия или Обединеното кралство). С промените в геополитическия и визовия статус, както и след присъединяването на страната към шенгенското пространство, статутът на пребиваване и собствеността върху имоти бяха повлияни. За актуална информация относно правата на престой и правилата, свързани с визите и собствеността, можете да се запознаете с нашата статия как влизането на България в Шенген влияе на цените на имотите и лимита на престой.
Ако чуждестранният собственик няма възможност да пътува до България за самата продажба, той може да упълномощи адвокат или доверено лице чрез нотариално заверено пълномощно. Ако пълномощното е издадено в чужбина, то трябва да бъде снабдено с „Апостил“ (Apostille) или легализирано по съответния дипломатически ред, както и преведено на български език от заклет преводач.
| Етап от процеса | Ключово действие | Възможни рискове |
|---|---|---|
| Подготовка | Проверка на НАП и кадастъра | Наличие на стари задължения към общината |
| Сделка | Изготвяне на нотариален акт и банков превод | Опит за плащане в брой над законовия лимит |
| Изнасяне на пари | Представяне на нотариален акт пред банката | Блокиране на превода заради липса на произход |
В заключение, продажбата на недвижим имот в България от чуждестранен гражданин и последващото изнасяне на сумата в чужбина е стандартна и регламентирана процедура. Най-важното условие за успех е стриктното спазване на българското данъчно законодателство и предварителната подготовка на всички документи, доказващи законния произход на парите. Работата с опитен български адвокат или лицензиран брокер на недвижими имоти може значително да улесни процеса и да ви спести време, нерви и непредвидени разходи.